O brasileiro vive, cada vez mais, em condomínio. E, especialmente em São Paulo, isso significa lidar com regras, conflitos, segurança, finanças, short stay, boom de estúdios e decisões que mexem diretamente com patrimônio.
No Tomorrow Talks #03, Bruno Bettega e João Pedro Morais recebem o advogado Felipe Clasen para uma conversa direta sobre direito condominial em São Paulo – com foco em síndicos, conselheiros, investidores e moradores que querem entender melhor seus direitos, deveres e riscos.
Quem é Felipe Clasen e por que ele entende tanto de condomínio
Nosso convidado é o advogado Felipe Clasen, especialista em:
- Direito condominial
- Direito administrativo, contratos públicos e licitações
- Resolução de conflitos e soluções extrajudiciais
A trajetória dele é curiosa: antes de estruturar o escritório Clasen Diogo Advocacia, especializado em direito condominial, Felipe se tornou síndico orgânico do próprio condomínio em 2016, no meio de um verdadeiro caos:
- condomínio sem caixa
- dívidas trabalhistas
- problemas com construtora
- questões de regularização e gestão
Na prática: ele uniu vivência real de síndico + formação jurídica, o que hoje o coloca como referência em gestão condominial moderna, transparente e técnica.
O papel do advogado condominial: seguro, não apenas “bombeiro”
Um dos pontos centrais do episódio é o papel do advogado especializado em direito condominial.
Na maioria dos condomínios, o jurídico só é chamado quando:
- o conflito já explodiu
- o processo já está andando
- o prejuízo já aconteceu
Felipe faz uma analogia simples: advogado de condomínio é como seguro. Ele existe para:
- prevenir problemas, e não apenas “apagar incêndios”
- orientar o síndico em decisões sensíveis
- reduzir riscos civis e criminais
- apoiar o conselho na análise de contratos, contas e assembleias
Quando o advogado participa da gestão contínua, o condomínio tende a:
- registrar menos processos
- tomar decisões mais técnicas
- ter segurança jurídica em atas, notificações, advertências e multas
Condomínio é uma microcidade — e assembleia não é “perda de tempo”
Um ponto forte da conversa é a visão de que condomínio é uma microcidade:
- centenas ou até milhares de pessoas convivendo 24h por dia
- regras próprias (convenção, regulamento interno)
- decisões coletivas que impactam patrimônio e qualidade de vida
Mesmo assim, a maioria dos moradores não participa das assembleias. Só aparece quando:
- tem sorteio de vaga de garagem
- aumento de condomínio
- taxa extra ou rateio emergencial
O episódio reforça:
- quem não participa de assembleia, abre mão de opinar
- reclamar depois nas redes sociais ou nos grupos de WhatsApp não substitui presença e voto
- assembleia é o momento de discutir:
- uso de áreas comuns
- obras e melhorias
- mudanças em regulamento interno
- transparência das contas
Para síndicos e conselhos, fica o recado: participação ativa da comunidade reduz litígios, boatos e atritos diários.
Convenção x regulamento interno: o que cada um manda
Outro trecho importante do episódio é a diferença entre:
Convenção de condomínio
É o “Código Civil” daquela microcidade. Define:
- se o condomínio é residencial, comercial ou misto
- poderes e limites do síndico
- quóruns para decisões
- regras sobre uso, locação, destinação e assembleias
- teto de gastos sem aprovação em assembleia
Mudar a convenção é burocrático e costuma exigir quórum qualificado (ex.: 2/3 dos condôminos). Por isso, muitas convenções são antigas e não refletem a realidade atual.
Regulamento interno
É o “decreto do dia a dia”. Define rotina e convivência:
- horários e regras para lixo
- uso de academia, salão de festas, piscina
- circulação em áreas comuns
- diretrizes mais práticas do cotidiano
Alterar o regulamento interno é mais simples (geralmente maioria simples em assembleia), e por isso ele é o caminho mais rápido para adaptar o condomínio à realidade atual.
Condomínio antissocial: quando dá para afastar um morador
Um tema polêmico do episódio é o condômino antissocial.
Não se trata de um “vizinho chato” apenas, mas de quem:
- coloca a coletividade em risco
- gera transtorno permanente
- repete condutas graves, mesmo advertido e multado
Exemplos citados:
- perseguições e assédio dentro do condomínio
- comportamentos agressivos, humilhantes ou ameaçadores
- atos que ferem a dignidade de outros moradores de forma reiterada
Hoje já existe entendimento judicial permitindo:
- manter a propriedade do imóvel, mas
- retirar o direito de convivência naquele espaço — ou seja, a pessoa não pode mais morar lá
Para isso, é fundamental:
- registrar tudo por escrito
- fazer atas, advertências e multas bem estruturadas
- envolver advogado especializado e, quando necessário, polícia
Inadimplência: o condomínio pode tomar o imóvel?
Outro ponto sensível: inadimplência de taxa condominial.
O episódio diferencia:
- quem está passando por um momento difícil
- do inadimplente contumaz, que não paga condomínio, mas troca de carro, faz festa etc.
Alguns pontos-chave:
- a dívida condominial pode levar o imóvel a leilão
- dívida de condomínio não é protegida como “bem de família”
- a cobrança pode ser rápida, com execução e penhora do imóvel
- quanto mais cedo o condomínio age, maior a chance de receber
Se o apartamento for a leilão:
- quita-se a dívida condominial
- paga-se o que há de pendência com banco (se financiado)
- eventual saldo restante volta ao proprietário devedor
Para síndicos e conselhos, a mensagem é clara: deixar a inadimplência “correr solta” compromete o caixa, a manutenção e a segurança do condomínio.
Portaria remota x portaria física: custo, cultura e segurança
Portaria remota é um tema que sempre gera debate — e o episódio entra fundo nessa discussão:
Vantagens que aparecem:
- redução significativa de custo de folha (ex.: de ~R$ 30 mil para ~R$ 7 mil)
- menor risco de o porteiro ser rendido fisicamente
- menos exposição da equipe a rotinas perigosas
Desafios:
- adaptação de moradores (especialmente idosos)
- gestão de correspondências, mercadorias e deliveries
- sensação de segurança x percepção de vulnerabilidade
Independentemente do modelo, o episódio reforça:
- segurança é responsabilidade compartilhada
- moradores precisam:
- esperar portão fechar
- não liberar desconhecidos na “gaiola”
- seguir orientações de acesso
- sem cultura de segurança, nem portaria física, nem remota resolve 100%
Airbnb, short stay e o boom dos estúdios em São Paulo
São Paulo vive um boom de estúdios de 20–30 m² usados para locação de curta temporada (Airbnb e similares). Isso abre uma discussão jurídica importante:
Ponto principal decidido pelo STJ:
Condomínio estritamente residencial não pode ser transformado, por vontade individual, em empreendimento de locação tipo hotel / short stay.
Em resumo:
- se a convenção disser que o condomínio é estritamente residencial, a locação por curtíssima temporada com alta rotatividade pode ser considerada incompatível com essa destinação
- se a convenção prevê uso misto ou permite expressamente plataformas de locação por temporada, o cenário é outro
Para quem quer investir em estúdios para Airbnb, o recado é direto:
- não confie só em promessa de corretor
- peça e leia:
- Especificação de condomínio
- Convenção condominial
- verifique se:
- o condomínio é residencial, misto ou comercial
- há cláusula clara permitindo (ou proibindo) curta temporada
Alterar a convenção depois é possível, mas extremamente difícil, e em alguns casos fere direitos de quem comprou imaginando destinação residencial.
Responsabilidade do síndico e do conselho: não é só “título bonito”
O episódio também entra na parte mais “jurídica pesada”: responsabilidade do síndico e do conselho.
- Síndico
- responde civil e, em certas situações, criminalmente
- administra milhões em caixa em grandes condomínios
- assina contratos, autoriza obras, demite, contrata
- se agir com desvio, apropriação indevida ou má-fé, pode ser responsabilizado diretamente
- Conselho fiscal / consultivo
- muita gente entra achando que é “só um cargo decorativo”, mas não é
- tem obrigação de fiscalizar, pedir esclarecimentos, aprovar ou reprovar contas
- se souber de irregularidades, fingir que não viu e ainda assim aprovar, pode ser considerado cúmplice por omissão
Mensagem final do trecho:
Se você quer ser síndico ou conselheiro, faça com consciência: é serviço para a coletividade, mas também traz responsabilidades reais.
Checklist rápido para quem quer investir em estúdios em São Paulo
O episódio termina com uma baita dica prática para quem está pensando em comprar estúdios para locação:
Antes de assinar qualquer contrato:
- Peça a especificação de condomínio
- Peça a convenção condominial já prevista para o empreendimento
- Verifique:
- destinação: residencial, comercial ou mista
- se existe cláusula permitindo locação de curta temporada / plataformas digitais
- Avalie se faz sentido conviver em prédio misto (moradores fixos + rotatividade alta)
- Se o objetivo for só morar, questione se você quer viver em um “prédio-hotel”
- Se a proposta for “a gente muda isso na assembleia depois”, fuja.
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🎙️ Participantes deste episódio:
🎯 Bruno Bettega — CEO da Tomorrow Agency
💼 João Pedro Morais — CFO da Tomorrow Agency
⚖️ Felipe Clasen Diogo — advogado especializado em direito condominial e gestão de conflitos.
